上海善法律师事务所是一家专业做房屋征收的律师事务所，韦律师擅长的领域为上海的旧房改造和房屋征收问题。本微信公众号推出“征收小课堂”系列，来帮助大家解决问题。
1、户籍迁出后又迁入未实际居住，是否为同住人？
答：在有关于房屋征收相关问题的司法实践中，当事人是否属于“共同居住人”往往是案件的焦点所在。怎么认定同住人便成为是否获得征收补偿利益的关键所在。在司法实践中，经常会出现户籍与实际居住不相符合的情形，而户籍在动迁房屋，但并未实际居住，这类人被划归为“空挂户口人员”，在房屋征收中不作为同住人享有居住利益。而居住利益的认定，法院可能会从婚姻家庭关系等角度来考量户籍迁入动迁房屋的目的，若当事人与其配偶在外已有一套适合居住的房屋，那么此时当事人突然将户籍迁入动迁房屋，从法律的角度很难认定为居住目的，从而认定为同住人享有征收利益。在这里户籍的变动不仅是形式上的认定，更多的是实质考量。户籍的变动是为了解决居住问题，若当事人的户籍确迁入动迁房屋，但从动机上若无法认定符合解决居住的目的，那么即使户籍迁入动迁房屋，也难以享受到动迁利益。
2、房屋征收时已离婚的配偶能否认定为共同居住人？
答：一般情况下，婚姻存续期间的配偶户口迁入被征收房屋、且实际居住的，可以以同住人认定。而在当事人双方离婚以后，离婚协议就成为判断当事人是否拥有居住权的重要依据，从而直接影响系争房屋征收时当事人是否可以获得其征收补偿利益。假如双方当事人在离婚时对彼此的居住利益存在约定，根据意思自治原则，法院在判决时通常会以该约定为准，即以双方当事人的离婚协议书为依据，进行判决。而当双方当事人没有明确约定的，这也并不代表着没有依据，在司法实践中，通常将这种情况默认为“当事人没有直接约定，即当事人并非放弃属于自己的可能的居住利益”，在征收时应当考虑其居住利益，而非因离婚排斥其对系争房屋的居住权。然而，由于离婚的前提条件，由此所保留下来的征收利益的份额是不多的。
总结来说，在夫妻双方在离婚协议书中存在明确约定彼此居住利益的条款时，判决时一般参照约定处理；而未有明确约定的情况下，若符合当事人的户籍仍旧保留在系争房屋、也满足在系争房屋内长期居住的条件，司法实践中一般默认当事人并未放弃其居住利益，保留其在征收中的少量份额。
3、婚姻关系期间，配偶一方拆私还公，另一方是否享受过福利政策？是否是同住人？
答：根据《上海市高院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第三条中对他处有房进行了界定，“这里所指的他处房屋的性质，仅限于福利性质取得的房屋，包括原承租的公有房屋、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房，房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房，公房被拆迁后所得的安置房（包括自己少部分出资的产权安置房），以及按公房出售政策购买的产权房等。”根据高院的规定，假如享受过公房分配或者根据福利性质的房屋政策购买公房，就相当于他处有房，在司法实践中往往不被法官认定为同住人。对于比较尴尬的一个问题就是 “拆私还公”是否是属于享受过福利性质的分房？在现实中往往有很多争议，但是毫不留情的是，司法实践中往往认为“拆私还公”后又购买为产权房，应当是享受了国家的福利性的政策，在同住人的认定中往往被否决掉。
那么配偶一方在婚姻关系中因“拆私还公”获得了公房，然后按照公房出售政策购买为产权，将另一方的名字也加进去了，被加名字的一方是否是属于享受过购买公房的福利政策？我们想提醒的是，当时被加名字的一方户口并不在该获配的公房中，而是一直报出生在本案争议的征收房屋中。法院最后认定拆私还公、与其配偶在婚姻存续期间标准以公房出售政策购买房屋产权的当事人应当被认定为享受了购买公有住房的福利政策，而不能被认定为系争房屋的共同居住人。
4、农村宅基地房屋是否可以买卖？
答：实务中，宅基地买卖的争议焦点在于合同是否有效及其法律后果。基于此，结合上海高院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》，我们总结出以下五种情况：
其一，如果该宅基地买卖发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的，符合宅基地所要求的人身属性，应当认定合同有效。
其二，如不符合上述条件（即交易相对人非本乡范围内农村集体经济组织成员），但获得有关组织和部门批准许可的将房屋出售给本乡以外的人员的，可以认定合同有效。
其三，若将房屋出售给本乡以外的人员，且未经有关组织和部门批准，合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
其四，合同虽然认定无效，但实际履行完毕，且购房人已实际居住使用该房屋的，实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则，承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。这是对长期实质转让后的无效合同做出让步处理，本着尊重并维持现状的前提，考虑到近年来房地产价格上涨和受让方实际支配和使用系争房屋及其使用期间对房屋的管理和贡献，减少合同履行完毕后对长久以来形成秩序的否定和侵扰。需要注意的是，全国范围内的司法裁判尚且呈现出不同的司法趋势，但逐渐正在以此套裁判规则为准。
其五，如果遇到拆迁等特殊情况的，上海高院做出相关裁判指引，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。
5、远房亲戚基于帮助性质迁入户口，同住人吗？
根据《上海市高级人民法院公房居住权纠纷研讨会综述》第三条第二款，除回沪知青子女等按政策回沪人员外，承租人或同住人允许无法定监护关系未成年人迁入户口的，一般可认定为属于帮助性质，如允许他人子女为上学之便，将户口迁于公房，一般不应确认他人子女为同住人。根据此条规定，远房亲戚，若无法定监护关系，基于帮助性质迁入户口，一般不被认定为房屋动迁中的同住人。若远房亲戚与房屋来源无关，则这个落户行为一般认为是有血缘关系之人的帮助行为，不能代表居住权的让渡。
6、未成年时居住，后由于读大学等原因离开动迁房屋，是否为同住人？
依据《上海市高级人民法院关于房屋动拆迁补偿款分割民事案件若干问题的解答》第一部分第三条规定,他处房屋的性质仅限于福利性质取得的房屋,包括原承租的公有住房、计划经济下分配的福利房、自己部分出资的福利房,房款的一半以上系用单位的补贴所购买的商品房,公房被拆迁后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。同时,该解答第五条明确规定,有下列情形之一的人,也视为同住人：4、房屋拆迁时,因在服兵役、读大学、服刑等原因,户籍被迁出被拆公有居住房屋,且在本市他处也没有福利性房屋的。根据高院相关解答，因在服兵役、读大学等原因，户口被迁出，且他处没有福利性房屋的，都属于同住人。对于比较尴尬的一个问题就是：未成年时在系争房屋居住过，后又因读大学离开动迁房屋，是否还能认定为同住人？在现实中往往有很多争议，但是毫不留情的是，司法实践中往往认为未成年人的利益是附随与其监护人的，仅在未成年时居住在同住人的认定中往往被否决掉。
