实践中，房屋租赁合同通常都是分期支付。我国《民法通则》规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。但对分期支付的租金，一年期的诉讼时效究竟从何时开始起算？这在司法解释、裁判规则及实践判例中均存在不同的理解与适用。
二、律师观点
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，对于租房合同中当事人约定分期履行的，其诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。如果租赁合同双方当事人约定分期支付租金的，那么各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。
三、基本案情
1995年3月4日海港区工商局（甲方）与格兰大酒店（乙方）签订《工商综合楼租赁使用合同》，租用期限自1995年6月15日开始到2013年6月15日止。前三年按照合同约定免除格兰大酒店租金，租金自1998年6月15日起由乙方向甲方支付。每年均分为两次向甲方支付，为半年支付一次。后乙方更名为华侨大酒店，双方于1996年12月16日补签了一份《工商综合楼租赁使用合同》，除主体变更及签署时间变更外，其他内容不变。2001年华侨大酒店被吊销营业执照，其未向海港区工商局支付1998年6月15日至2000年10月1日租赁物租金96.83万美元。
2000年9月20日，华侨大酒店与秦皇岛市海港区羊城大酒店（下称羊城大酒店）签订转租合同，租用期限14年，自2000年10月1日起至2014年12月16日止。2000年11月21日，海港区工商局与八大处公司（华侨大酒店股东）、羊城大酒店签订《工商综合楼转租协议》，基于租金产生的债务履行主体和方式虽发生变更，主要内容与华侨大酒店和羊城大酒店签订的转租合同的主要内容基本一致。2005年2月3日，三方又签订《补充协议》，对《转租协议》中第四条及其三方的权利、义务还需进一步阐明。
上述《转租协议》及《补充协议》，三方履行至2008年10月15日，海港区工商局与八大处公司因1998年至2000年租金问题发生争议，海港区工商局于2009年7月向法院提起诉讼，要求华侨大酒店支付该笔租金，华侨大酒店辩称该笔租金已经过诉讼时效。
四、法院裁判
1、一审法院：
判决华侨大酒店于判决生效之日起十日内给付海港区工商局租金96.83万美元。
2、二审法院：
驳回上诉，维持一审判决。
3、再审法院：
维持二审民事判决，驳回再审请求。
五、法律分析
本案的争议焦点为海港区工商局的诉请是否超过了诉讼时效。我们认为海港区工商局的诉请并未超过诉讼时效，华侨大酒店应当支付该笔租金，理由如下：
华侨大酒店欠付案涉租金的主要合同依据是1996年签订的《工商综合楼租赁使用合同》，租期至2013年6月15日止。海港区工商局、八大处公司和羊城大酒店于2000年11月21日签订的《转租协议》将案涉房屋进行了转租，此次转租得到了出租人的同意，1996年《工商综合楼租赁使用合同》继续有效，且处于履行状态，合同项下的租金给付之债仍然存续。对于《工商综合楼租赁使用合同》而言，转租后羊城大酒店支付租金的行为应视为合同当事人以外的第三人向债权人履行债务的行为，根据《中华人民共和国合同法》第六十五条的规定，华侨大酒店对于租赁期间的租金仍负有支付义务。虽然《工商综合楼租赁使用合同》约定的租金支付方式为分期履行，使得各期租金的支付具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。若从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则不仅割裂同一合同的整体性，而且将导致债权人因担心其债权超过诉讼时效而频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，不利于保护债权人，更将背离诉讼时效制度的价值目标。本案双方签订长达18年的租赁合同，无疑是基于长期合作和互信。在《工商综合楼租赁使用合同》正常履行且双方合作愉快、交往顺利的情况下，海港区工商局有理由相信华侨大酒店会依约履行租赁合同项下的租金支付义务，其未在2000年当期租金履行期限界至时立即主张支付租金，与其说是放弃该期间内的租金，毋宁说是基于维护双方的友好合作关系和对华侨大酒店的信任和谅解，符合社会经济交往的习惯，不应被认定为怠于行使权利。华侨大酒店于2001年被吊销营业执照，但与本案租赁合同相关的权利义务均由其股东八大处公司顺利承接，未对海港区工商局行使权利造成实际影响，华侨大酒店提出海港区工商局应在其营业执照被吊销后及时主张权利，其主张没有充分的事实依据。尽管本案争议租金的履行期限是2000年12月15日，但租赁合同履行期至今尚未届满，按照公平原则及诚实信用原则，海港区工商局对于同一租赁合同项下的租金当可在合同履行期内要求债务人依约履行支付义务。
综上所述，华侨大酒店与海港区工商局的该笔租金所涉及的债权债务关系并未因诉讼时效经过而消灭，华侨大酒店应当支付该笔租金。
六、案例来源
最高人民法院（2011)民提字第304号判决
七、相关法律法规
第一百三十六条 下列的诉讼时效期间为一年：
（一）身体受到伤害要求赔偿的；
（二）出售质量不合格的商品未声明的；
（三）延付或者拒付租金的；
（四）寄存财物被丢失或者损毁的。
第二百二十四条 【转租】承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》
第五条 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。
