房地产开发商与业主间因延迟交付实物房屋和房屋权利所致的纠纷，一直是商品房预售合同纠纷涉讼的主要原因。对于如何确定开发商的违约责任,审判实践中适用法律不尽统一。研究此类案件中较具典型性,其处理结果对审理此类案件具有一定的借鉴作用。
关键词：违约责任 产权证
律师观点：
在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记,对符合规定的申请。房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定，颁发房地产权证。在现实生活中，开发商延迟交房，致使买受人无法在约定期限内获得房屋产权，已属于迟延履行主要债务致使合同目的无法实现,当属根本违约，买受人可以在解除合同与主张违约赔偿之间进行选择。此时，买受人可以依据购房合约，要求被告支付逾期办理产权登记(权利交付)违约金。
同时，我国法律有明确规定，若当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”其中“合同履行后可以获得的利益”就是我们常听到的所谓的预期利益。在此规定下，若是当事人对于预期利益损失计算，是在理性之人可预见的范围之外,要求违约方赔偿因过错造成的损失时,法院无法支持。
基本案情：
原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效,双方均应恪守。被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋,其行为已构成违约,应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任。
案例分析：
2006年4月12日，原告张某、被告上海某房地产公司签订《上海市商品房预售合同》，原告向被告购买涉讼房屋，总价4426275元。双方约定被告定于2007年6月30日前将房屋交付原告，被告承诺在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证 ,如到时不能取得，原告有权单方面解除本合同。合同签订后，原告付清房款4383017.20元。2008年1月10日，被告通知原告于2008年1月16日交房。双方实际于2008年1月17日办理了交房手续。2008年1月17日，原告书写违约金确认书，原告确认并同意截至该房屋交付日，被告应向原告支付逾期交房违约金共计88525.50元。
嗣后，原告收到上述违约金。被告于2008年1月9日取得涉讼房屋的上海市新建住宅交付使用许可证，但未办出涉讼房屋的上海市房地产权证。在合同履行期限到来之日，经原告多次催促，直至2008年1月17日，被告才将涉讼房屋交付原告使用，逾期交房期限长达6个月之久。直至目前已超过近3个月没有办理小产证转移登记手续，没将产权过户至原告名下，于此，原告向法院提起诉讼，请求法院判令被告赔偿因逾期交房造成的损失赔偿和逾期办理产权登记违约金。
法院裁判：
一审法院判决:被告于本判决生效之日起10日内支付原告逾期办理产权登记违约金，自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止,以4383017.20元总额,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告要求被告赔偿因逾期交房(实物交付)造成的损失赔偿等请求，因原、被告订立预售合同时均未预见，故原告要求赔偿原告因逾期交房造成的租金损失,无法支持。一审判决后,原、被告均提起上诉。
二审法院判决：被告直至一审判决时仍未办出大产证，被告违约事实存在，理应承担违约责任。故判决:驳回上诉，维持原判。
法律分析：
原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为合法有效,双方均应恪守。本案中,开发商延迟交房，致使原告无法在约定期限内获得房屋产权，已属于迟延履行主要债务致使合同目的无法实现,当属根本违约。所以，被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋,其行为已构成违约,应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任。
此外，关于原告以出租系争房屋可得租金为标准的预期利益计算于法无据，法院予以驳回。原、被告在订立预售合同时均未约定系争房屋用于租赁，原告也从未向被告传达过其意欲出租该系争房屋的信息,依据《合同法》第113条规定中”合同履行后可以获得的利益”即所谓的预期利益。且至今原告对系争房屋的用途仍为自住，因此被告即违约方对于系争房屋出租之用途末予以预见是合理的。
被告认为原告依照预售合同约定原告未选择解除合同，而是主张逾期办理产权登记违约金不应当予以支持的诉请予以驳回。在法律上，解除权是一种形成权，以权利人单方的意思表示就可使民事法律关系发生变化,权利人有权单方选择放弃。解除权与债权请求权两个权利性质不同，解除权并非违约责任的承担方式，其目的在于避免损失的进一步扩大，而并非在于补偿因违约所导致的损失，也无法达到补偿损失的目的。因此,放弃约定的解除权也并不意味原告放弃被告追究违约责任，原告可以在解除合同与主张违约赔偿之间进行选择。
因被告在预售合同中实际承诺：在2007年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如未在约定的期限内交房，应向原告支付违约金。所以依据合同约定，本案中，被告未能在合同约定的日期前向原告交付房屋,其行为已构成违约。在原告要求被告支付逾期办理产权登记违约金的诉请后，应按照合同的约定向原告承担相应的违约责任，支付约定违约金。因此，原告自2008年2月1日起算至被告向原告发出可办理小产证通知之日止,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办理产权登记违约金的诉请，应当予以支持。
相关法律法规：
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条
由于出卖人的原因， 买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外, 出卖人应当承担违约责任:
(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;
(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;
(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工I房屋的，自合同订立之日起90日。
合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的变准计算。
《合同法》
第九十四条：
有下列情形之一的，当事人可以解除合同:
(一) 因不可抗力致使不能实现合同目的;
(二) 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
(三) 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
(四) 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
第一百一十三条:
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”
案例来源：《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》张某诉上海某房地产公司房屋买卖合同纠纷案
