如果购房的房屋被政府征收，但是双方还未办理过户，房屋所有权还在卖方手上，此时征收利益应该属于谁？
一、律师观点
因标的房屋被依法纳入政府拆迁改造范围，双方当事人没有办理房屋产权变更登记手续，该房屋的所有权人仍是卖方。卖方作为所有权人所签订的征收补偿协议书也是合法有效的。
如果房屋买受人已经交付全部价款并实际交付，即使未办理过户登记，在此情况下也应优先保护买受人对房屋的占有和使用等相关权益，故基于房屋征收取得的补偿权益也应归于房屋买受人。征收补偿的目的是对现实居住人丧失居住场所的补偿和安慰，货币补偿安置方式是给现实居住人另觅住所或过渡性安置的经济支持，将被征收房屋补偿给现实居住人符合房屋征收补偿的目的。同时，卖方在该协议中的合同权利即为其出卖给买方的房屋及土地使用权的对价。现因政府拆迁导致房屋物权消灭，买方可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价即拆迁补偿款。因卖方尚未实际领取拆迁补偿款，买方请求确认其享有上述征收补偿协议中的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利义务相一致原则，卖方因将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。
而且，被征收人因房屋征收获得补偿的权利，实际上是一种财产权，现行法律法规并未限制或禁止对该项权利的转让、变更或者放弃。如果出卖人与买受人签订的房屋买卖合同有明确约定，涉案房屋如被征收，所获补偿权益由买受人享有，此处关于房屋征收补偿权益转让的条款，是协议双方当事人真实意思的表示，亦不存在违反《民法典》关于合同无效的法定情形，并不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。
本案中, XX公司在已收取了购房款的情况下，本应及时将厂房过户登记至傅某1、傅某2名下，现因政府拆迁政策的原因而致厂房消灭，在此情况下，傅某1、傅某2可选择主张所购房屋产权消灭的对价，也就是拆迁补偿款。而且双方合同里既然已经约定房屋的实际产权属于傅某1、傅某2，涉及相关征收、拆迁等补偿归买方所有，合同合法有效，那么应按照合同处理，傅某1、傅某2应当获得征收利益。
二、案情简介
当事人关系
原告为傅某1、傅某2，被告为XX公司。本市虹口区房屋权利人登记为XX公司，2019年3月21日，XX公司(甲方)与傅某1、傅某2(乙方) 签订《房地产买卖合同》。
基本案情
《房地产买卖合同》约定，该房屋的实际产权属于乙方,涉及相关征收拆迁等补偿由乙方派人参加，甲方出具书面手续予以配合，所得补偿包括土地使用权补偿、房屋及装修补偿、搬迁费用等一切补偿归乙方所有。
2019 年8月20日，XX公司出具情况说明，主要内容为，XX公司全权委托傅某1、傅某2处置上述房屋的各项权利、义务、责任、风险，就征收事宜与征收部门进行洽谈、协议签订、领取补偿款等，XX公司明确不享有上述房屋产权，确认在本次房屋征收中对上述房屋不主张任何权利。
2019年9月27日，XX公司向傅某1出具委托书，主要内容为，XX公司全权委托傅某1代理本次房屋征收补偿过程中的各种事宜，直至补偿安置结束，本委托权限转委托无效，代理人的代理行为代表被代理人的征收补偿真实意愿，委托人将对代理人的代理行为承担民事法律责任，现撤销 2019 年 8 月 20日签订的授权委托书，以本委托书为准。
2019年11月6日，XX公司与傅某1、傅某2签订《房屋交付确认书》，约定将房屋交付给傅某1、傅某2，并办理相关移交手续。从确认书签字之日起，该房屋的实际产权属于傅某1、傅某2。
2021年7月27日，住房保障和房屋管理局房屋征收实施单位与XX公司(乙方) 签订了《房屋征收补偿协议》。
原告傅某1、傅某2向法院提出诉讼请求：判令114 号厂房的所有征收补偿款归傅某1、傅某2所有。原告称双方有约定，XX公司将 114 号房屋出售给傅某1、傅某2，该房屋所得一切补偿归傅某1、傅某2。
XX公司提供了与傅某1、傅某2签订的 114 号房屋买卖合同，价款为 6480 万元。该合同右上角注明，该合同不是双方的买卖合同，仅作拆迁用途。傅某1、傅某2对该份证据表示，合同注明仅用作拆迁，并非双方真实的合同。征收公司表示，XX公司与傅某1、傅某2房屋买卖合同的价格与动迁补偿款的金额无关。
法院判决支持原告的诉请。傅某1、傅某2表示愿意从本案的诉请金额中扣除前案的诉讼金额 370 万元暂不主张,可以准许。最终判决房屋价值补偿款 69,003,000元、停产停业损失补偿6,900.300元设备重置价格补偿 16.8 万元、装饰装修补贴 209.1万元、搬场补贴31,365 元、早签早搬奖 2,202,090 元、一次性补贴 11,128,385元 (14,828,385 元-370 万元) 归傅某1、傅某2所有。
三、法律分析
本院认为，傅某1、傅某2与XX公司签订的《房地产买卖合同》系双方真实意思，不违反法律、行政法规的强制性规定当属有效。合同约定房屋的实际产权属于傅某1、傅某2，涉及相关征收、拆迁等补偿由傅某1、傅某2派人参加，XX公司出具书面手续予以配合，所得补偿包括土地使用权补偿房屋及装修补偿、搬迁费用等一切补偿归傅某1、傅某2所有。2019 年8月20日，XX公司出具情况说明载明，XX公司委托傅某1、傅某2处置房屋的各项权利、义务、责任、风险，就征收事宜与征收部门进行洽谈、协议签订、领取补偿款等，XX公司明确不享有上述房屋产权，确认在本次房屋征收中对上述房屋不主张任何权利。虽XX公司于 2019 年9月27日出具新的委托书,撤销了情况说明中的委托事项,但对其余事项未予否认傅某1、傅某2主张房屋动迁补偿款全部归两人所有，符合约定，本院予以准许。
案例来源：(2022)沪0113民初5567号
