导言：房屋行政主管部门对未经审批而改建、重建的房屋，可因现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致，将其认定为附有违法建筑并结构相连的房屋并限制交易。那么应当如何认定这类房屋买卖合同的效力呢？
首先就善意买受人而言，不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响，此信赖利益应予保护。
其次根据我国《物权法》区分原则，房屋因附有违法建筑而无法过户属合同履行范畴，不应影响合同效力。因此，就该类房屋买卖合同，如不具备《合同法》第52条的无效情形，应当认定有效。出卖人负有将房屋恢复至原登记的权利状态并消除行政限制的义务。
丁某与石某房屋买卖合同纠纷二审案
案情简介：
原、被告于2008年10月7日签订买卖合同，约定被告石某将涉讼房屋出卖给原告，双方应于2008年11月8日前至房地产交易中心办理过户，否则被告应按原告已付房款的日万分之五支付违约金至实际过户交房之日。上述合同签订后，原告依约向被告支付首期房款2100万元，第二期房款3500万元于双方办理过户后支付。但因涉讼房屋附有违法建筑，房地产交易中心不予办理过户登记，故原告要求被告拆除违法建筑，恢复涉讼房屋原状并办理过户，未果。故原告诉至法院，请求判令被告拆除涉讼房屋上的违法建筑、办理过户手续，并支付原告从2008年11月9日起计至实际过户交房之日止的违约金。后被告石某以原建筑灭失、现存为违法建筑，该房屋买卖合同无效为由，反诉请求确认该房屋买卖合同无效。一审法院支持了原告丁某的诉讼请求，并驳回被告石某的反诉请求。石某不服，仍以买卖合同无效为由提起上诉。
法院另查明，该房屋买卖合同经公证处公证，公证处于2008年10月7日通过房地产信息查询系统向上海市房地产登记机构查询，该房屋无抵押及其他权利受限制的登记记录。涉讼房屋于2006年被告石某前妻妹妹及其丈夫拆除重建，并开挖近600平方米的地下室，最终建成涉讼房屋，被告未参与这次违章拆建的全过程。原告丁某表示自愿承担被告恢复房屋原状的义务，被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后，协助原告办理产权手续。
法院判决
【一审判决】
被告石某将涉讼房屋交付原告丁某，支付原告丁某逾期交房违约金，并应协助丁某办理房屋的房地产权变更登记手续；原告丁某支付被告石某剩余购房款；驳回被告石某的反诉请求。
【二审判决】
驳回上诉，维持原判。
争议焦点
1．买卖合同是否有效；
2．买卖合同能否继续履行；
3．如何认定被告石某的违约责任。
法律分析
【一审法院】
不动产登记簿记载的内容具有公示、公信效力，一方面表明被告为涉讼房屋的登记权利人，依法享有该房屋的所有权和土地使用权；另一方面表明涉讼房屋的登记信息具有权利的正确性推定效力，可推定登记的权利状态、范围与现实的客观状态相符。善意相对人因信赖该登记的正确性而与登记权利人签订合同，该合同的效力不因登记的错误或权利内容的状态而受影响。本案原告应属善意信赖不动产登记信息的合同当事人，法律应当保护原告的此种信赖利益。虽然涉讼房屋被行政机关限制交易，买卖合同的履行可能存在障碍，但根据我国《物权法》区分原则，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同效力。且原、被告就涉讼房屋签订的买卖合同，不具备我国《合同法》第52条规定的无效情形，应属有效。
虽然行政机关对涉讼房屋的权利转移作出限制，但物权未灭失，不能就此认定买卖合同法律上或事实上履行不能。行政机关限制交易的目的在于督促违法行为人纠正违法行为，履行法律手续；被告即使未出售房屋，也应按照行政机关的要求进行整改，使房屋恢复至合法状态，恢复原状系被告应尽的行政法上的义务。现原告丁某自愿替代被告承担恢复原状的义务，不违反法律、行政法规的禁止性规定，亦符合行政机关的执法目的。被告应于原告恢复原状、通过行政机关审查认可并撤销交易限制后再协助原告办理产权手续。
现被告石某未能按合同约定向原告丁某交付涉讼房屋，应承担相应的违约责任。涉讼房屋被行政机关限制办理产权转移登记，原告明知此风险仍选择继续履行合同并自愿承担恢复原状的义务，因此被告能否实现权利交付取决于涉讼房屋恢复状况及行政机关行政审查的限制，故被告逾期交房的违约责任应计算至实际交付房屋时止，违约金的计算基数应以被告实际收到的数额为标准。
【二审法院】
行政机关已认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，上诉人石某认为涉讼房屋系重建的房屋，但不能改变其违法的性质。上诉人与被上诉人丁某买卖涉讼房屋的意思表示及交易价格系属真实，结合不动产登记的公示、公信效力，双方签订的买卖合同当属有效。
相关法律法规链接
《中华人民共和国物权法》
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
相关案例链接
丁某与石某房屋买卖合同纠纷二审案
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