导读：根据《合同法》第二百八十六条规定，“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条明确规定了承包人享有的建设工程价款优先受偿权。
另外，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在上述规定的基础上确定了承包人所享有的优先受偿权优于抵押权和其他债权，但同时也规定，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，也即承包人享有的工程价款优先受偿权不得对抗已付大部分购房款的商品房买受人。
本文拟通过一则案例具体说明，由于工程价款优先受偿权不能对抗已付大部分购房款的商品房买受人，所以当房屋买卖合同的出卖人在收取了买受人支付的大部分款项后，也不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
水利管理局诉配套建设公司房屋买卖合同纠纷案
案情简介
1992年12月27日，原告水利管理局与被告配套建设公司签订《房产交易合同》。合同约定：配套建设公司应于1994年6月30日前，最迟不能晚于1994年10月30日，交付商阜城商住楼B座房产1至13层，交易额为1842．75万元，分期付款。第一期均按合同价款的40％支付，并作为定金。并约定若配套建设公司不按合同规定期限交付使用，除不可抗拒因素外，拖延两个月为严重违约，应向水利管理局赔偿与定金全额相等的经济损失；任何单方中止合同，必须征得对方同意，并向对方赔偿定金全额的损失。配套建设公司在与水利管理局签订《房产交易合同》时，尚未取得开发房产所占土地使用权证、建筑规划许可证、建筑施工许可证及预售房屋许可证等相关手续。
合同签订后，截止1993年12月，水利管理局共向配套建设公司支付款项1198．79万元。后该项工程因资金不足，至1994年10月31日双方合同约定的最后交房期限仍未完工，一直处于停工状态。1993年10月29日，双方就工程进度及第三期付款达成补充协议，约定按工程进度付款。2001年4月26日，该工程复工，至今尚未竣工。
配套建设公司将该建筑工程发包给荥阳一建，荥阳一建系该建筑工程的实际承包人。2001年1月10日，配套建设公司与荥阳一建签订商阜城综合楼补充协议，约定若配套建设公司未依约支付工程款，则荥阳一建有权将五层以下按原设计降低标准装修后使用，直到本息收回或配套公司支付工程款后，荥阳一建将该部分交还。后因拖欠工程款，荥阳一建实际占有该房产B座一至三层。
2002年3月20日，郑州市土地管理局向配套建设公司颁发了商阜城综合楼商品房预售许可证。配套建设公司还将B座四至十三层在2001年10月31日至12月6日卖出20套，2002年3月至4月份卖出4套。房产交易合同均在房地产管理处登记备案。该24套房至今未交付，也未办理产权过户登记手续，24套买受人未取得房产证。
原告水利管理局认为其已支付大部分购房款，现该项目已基本完工，而配套建设公司至今未能交付房产，却与左某某等24人另行签订了出售该房产的合同，构成违约。遂起诉至法院，请求判令被告按合同约定交付房产并支付违约金及赔偿损失。
法院判决
水利管理局与配套建设公司签订的房产交易合同及补充协议合法有效，应继续履行，配套建设公司应向水利管理局交付房产并支付违约金。
法律分析
【争议焦点】
1. 合同效力及责任承担；
2. 合同可否继续履行。
【审判理由】
双方的房屋买卖合同签订于《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前，故应适用《中华人民共和国民法通则》和最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称《解答》)。
关于合同效力及责任承担问题。《解答》第25条规定：“商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。”本案中，原告水利管理局与被告配套建设公司于1992年12月27日所签《房地产交易合同》及1993年10月29日达成的补充协议均系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规禁止性规定。虽然合同签订时，配套建设公司尚未取得土地使用证等相关手续，但在案件成讼前已投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并取得了土地使用证，办理了相关的开发建设及预售手续，因此，双方所签预售合同应为有效合同。合同签订后，水利管理局已依约向配套建设公司支付了大部分购房款，履行了合同约定的义务。而配套建设公司不但至今未能依约按期交付房产，反而将有关房产擅自处置，售予他人或交给施工方占有使用并从收益中优先抵偿所欠工程款。配套建设公司的行为违反了与水利管理局的合同约定，严重侵犯了水利管理局的合法权益，应对此承担违约责任。
关于合同可否继续履行问题。《解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”本案中，配套建设公司与水利管理局的合同签订在先，与左某某等24位购房人的房屋买卖合同签订在后，左某某等24人所购房产虽然在房产管理部门办理了登记手续，但所购房产并未交付，也未实际取得房屋所有权证。因此，配套建设公司将房产出售给左某某等24人的行为，不能对抗水利管理局作为购房人的权利。此外，荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但并未实际取得所有权，它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。此外，房屋尚未竣工交付使用，荥阳一建和左某某等24位购房人的权利也可以通过其他途径进行保护。配套建设公司作为房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
律师认为
本案中关于工程价款优先权优先受偿权是否可以对抗房屋买受人利益的问题，法院对此持有否定态度，认为荥阳一建虽然因工程价款优先受偿权而占有部分房产，但它通过与配套建设公司的合同所取得的权利只是对房屋的占有权、使用权、收益权，不能对抗水利管理局所享有的权利。房屋买卖合同的出卖人，在收取了买受人支付的大部分款项后，不能以房屋的工程价款需优先受偿为由，拒绝按合同约定向房屋买受人交付房屋。
事实上，2002年6月11日最高人民法院《关于建筑工程价款优先受偿权问题的批复》第二条对此问题作出了明确的规定，即消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。也即是说，即便建筑工程价款的优先受偿权优于抵押权和其他债权，也并不等于其就优先于购房者的所有权。
本案中，在水利管理局已交付了大部分购房款的前提下，荥阳一建就该房产享有的工程价款优先受偿权不得对抗水利管理局，因此，即使配套建设公司拖欠了建筑公司的工程价款，建筑公司依然不能一直占有房屋，只能通过别的方式向配套建设公司主张自己的权利。
案例链接
三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷二审案
相关法律、司法解释链接
《中华人民共和国民法通则》
第四条 民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》
第二十五条 商品房的预售方没有取得土地使用证，但投入一定的开发建设资金，进行了施工建设，预售商品房的，在一审诉讼期间补办了土地使用证、商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。
第二十七条 预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一个预售合同无效；如后一个合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一个合同有效，但预售方给前一个合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。
《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
上海市高级人民法院:
你院沪高法〔2001〕14号《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。
