近日被称为史上最严限购令的“沪九条”实施细则已经出台，今天为大家解读实施细则两条，以及在限购令出台后遇到交易纠纷，应该如何解决。
【政策解读】
最新消息显示“沪九条”在今天发布的细则解读中发生了两点变化，一是“放松”了外地人在沪购房缴纳社保的要求，二是对市场中的一些尚不具备购房资格的人的投机行为进行限制。
一、“连续”改为“累计”
第一个新政是有关外地人在沪购房的社保缴纳问题，细则要求：3月25日以后（含3月25日）签署的买卖合同，外地人社保或税单计算到签合同日期往前推63个月里累计满60个月。
这就意味着先前“沪九条”中规定的“连续缴纳社保满5年”改为了现在的“累计满60个月”，也就是累计满5年，从而保障了一些外地在沪工作的购房者不会因为中途换工作而“误伤”失去购房资格。
目前这一政策已经实施的区域包括闵行、徐汇、长宁、静安、虹口、青浦、杨浦和普陀。尚未实施的区域为浦东、黄埔、宝山、嘉定和松江。
相关市场分析师表示，对于政策一来说，3.25新政后市场成交出现回调，政策起到为楼市降温的作用。但是3.25新政提高限购门槛，社保从累计2年提升到连续5年。由于没有细则，各交易中心严格按照政策要求来，所以现实情况下的确有“误伤”到部分刚需客户。比如目前置换客户比较多，政策变动给处于交易过程中的客户带来诸多不便，影响了交易进程。从出发点来看，执行层面微调目的在于尽量维护刚需合理要求。
他表示，不过从政策的执行来看，并没有脱离“5年”的大基调，只是给予3个月的“缓冲期”，由“连续5年”变成“累积5年”。限购的年限并未有效降低，预计真正惠及面相当少。由此预判，执行层面上的小幅松动不会改变成交调整趋势。
二、挤掉“泡沫”需求
最新的细则中，第二个政策细则规定“一手房查询购房资格前移，签合同后60日内去交易中心查询”。
从内容的指向性来看，这项细则明显是为补“沪九条”政策的短板，例如一些不具备买房资格的买家可以只签合同不过户，或者等到有购买资格的时候再办理过户，某种程度上讲让不具备购买资格的买家提前释放。
分析师指出，这项细则尤其是针对一些市场投资客，他们可以直接转让，不用过户，降低炒作成本。如此一来可以避免不具备购房资格的需求混杂在合理的需求中，还原市场真实需求。
【法律问题】
自从3月下旬沪九条出台后，许多买房人都遇到了交易纠纷。遇到交易纠纷应当如何处理？专业律师为您解读。
一、已经网签了房屋买卖合同，社保却没有缴纳满5年怎么办？
新政规定“缴纳个人所得税或社会保险的年限调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上”，必然存在购房时其缴纳的社保及个人所得税只满2年而与5年相去甚远者，此类情况解决方案只能撤销网签。一般认为，此时政策变化属于情势变更，解除合同双方均不构成违约。
但是基于诚实信用原则和 鼓励交易原则，法院在判决时会根据具体情形判定。合同双方应当诚信地履行合同，任何一方都不能恶意地以“限购令”为借口擅自解除合同以达到个人目的。另外，考虑到鼓励交易原则，在房屋买卖合同并非“长久的”不能履行，而只是“短暂的”不能履行的情况下，应当裁判房屋买卖双方继续履行合同，以达到鼓励交易的目的。
法律依据：最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）“第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
二、买卖合同解除后，中介费用是否需要支付？
对于签订买卖合同有解除的情形，如果合同的解除不归责于买卖双方，对于中介费用是否需要支付，如果居间协议对此已有约定从约定履行。如未明确约定，一般情况，法院会根据中介已经完成的工作，酌情确定中介费用。
