二手房买卖中,购买方为获取看房、议价、签约机会，向居间人支付一定数额的意向金已成为常见的现象,那么该笔钱款与买卖合同中的定金有何区别，在何种条件下进行转化呢？
律师观点：
意向金是指，在买方有购买意向后，委托中介公司以书面形式确定下来,并支付一定金额的意向金。定金则是在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。意向金具有意定性特征，其支付条件、 金额、 转为定金的条件均应遵循当事人约定。
意向金转为定金,首先要符合居间合同约定的条件，包括意向金在有效范围内和符合约定的转定条件。同时，当事人无恶意促成条件成就或不成就的情形，且定金需已支付。如果卖方同意买方的购买条件(要约)，中介公司将意向金转交给卖方,此时意向金性质就发生变化，自动转化成定金,意向金协议也自动转化为定金协议。而出售方委托居间人保管定金的, 不影响定金的交付，构成指示交付,定金合同生效。但若买卖双方没有达成协议,中介公司需把意向金返还给买方；若意向金协议转换为定金协议，那么将对买卖双方产生约动,买卖双方必须按约定履行义务,否则将承担法律后果。
案例分析：
原告董某与被告上海某房地产经纪事务所签订委托购房意向书。之后原告要求被告退还意向金,被告以意向金已经转为定金,被告仅为保管人为由,拒绝退还。法院认为，在居间人与出售人约定定金由居间人保管的情况下,买卖双方的定金合同生效，意向金转化为定金已完成。
基本案情：
2009年9月18日，原告董某与被告上海某房地产经纪事务所签订委托购房意向书一份，约定由被告为原告购买上海市某处房屋(以下简称涉讼房屋)提供居间服务,原告为此向被告支付意向金人民币5000元,如卖方不接受意向书条件,则意向金无息返还,如卖方同意买方购买条件,意向金转为定金。意向书有效期间自签署日起至2009年9月30日21时止。当日,原告支付意向金5000元。
9月20日,买卖双方在意向书第7条补充约定,原告补交定金1.5万元，共计交纳定金2万元。原告与出售方代理人金某在该条款旁签字确认。当日,被告向原告出具收取原告购买涉讼房屋的意向金2万元的收条一张;出售方代理人金某与被告签订定金保管书一份,约定出售方已收取原告交付的购买涉讼房屋的定金2万元,并将定金交由被告保管,待双方签订正式买卖合同或正式买卖合同另行约定时,由出售方取回。
10月17日，原告要求被告退还意向金,被告以意向金已经转为定金,被告仅为保管人为由,拒绝退还。11月24日,金某出具收条张,证明已收到原告购买涉讼房屋的定金违约金2万元。原告诉至法院。
法院裁判：
法院判决驳回原告诉讼请求。
法律分析：
意向金与买卖合同中的定金在何种条件下进行转化是司法实践中常见的焦点问题。基于此，应当明白以下几点：
一、 意向金转为定金的要件
(一)符合居间合同约定的条件：第一, 意向金仍在有效范围内。居间合同中对意向金有期限限制或其他限制的，应当符合合同约定的限制条件,确认意向金仍处于有效状态。第二，符合约定的转定条件。本案居间合同约定,意向金在出售人同意购买人的购买条件时,可以转为定金。因本案的出售人已经签署了买卖居间合同,应当认为出售人已经同意了购买人的购买条件,意向金转为定金的条件已成就。
(二)当事人无恶意促成条件成就或不成就的情形：附条件的法律行为,其条件的成就应当因其自然进程而实现或不实现,不能受任何一方当事人单方影响。对于转定条件是否成就,居间人应当秉承如实告知义务,及时告知购买人。本案中，出售方签署居间买卖合同后,原告追加了定金，并与出售方对追加定金进行了补充约定，应当认为 ,原告对于出售人签署居间买卖合同、收取定金等事实在纠纷发生之前即已知晓,不存在恶意促成条件成就之事实。
(三)定金已交付：依据《担保法》第90条的规定,定金合同自定金实际交付之日起生效。因意向金已向居间人支付,故居间人负有向出售人转付定金之合同义务。出售人收取定金之时，定金合同生效。居间合同中的意向金转为买卖合同中的定金。
二、居间人保管定金是否影响定金合同的生效
在居间人与出售人约定定金由居间人保管的情况下,买卖双方的定金合同是否生效的问题,在司法实践中存有不同观点。一种观点认为，依据《担保法》的规定,定金合同是实践性合同，以实际交付为要件。居间人并非严格意义上出售人的代理人,保管定金的约定不能构成有效的交付,定金合同不生效。另一种观点则恰恰相反,认为居间人保管定金系当事人的真实意思表示,购买人向居间人支付可以构成指示交付,定金合同生效。
我们认为, 拟制交付又可分为简易交付、指示交付和占有改定等几种形式。在意向金符合转定金条件的情况下,购买人构成拟制交付,定金合同的依法生效。本案被告与出售人就定金的保管进行了约定,出售人亦确认同意由被告保管定金,并明确其已收取了定金。意向金向定金的转化已经完成。
三、意向金与定金在房屋买卖合同未成立或解除情况下的处理
在房屋买卖合同未成立的情况下,意向金依据居间合同的约定由居间人继续占有或返还给购买人。如居间人违约转付,购买人可要求居间人承担损害赔偿责任。在房屋买卖合同解除的情况下,如意向金尚未转为定金的,应当依据居间合同的约定由居间人继续占有或返还。如意向金已转为定金的，应当作为房屋买卖合同解除的法律后果来处理。结合本案,意向金转化为定金已完成,原告如需追回,应当基于房屋买卖合同的法律关系，向出售人行使返还请求权。
相关法律法规：
《担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。
案件来源：
《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》董某诉上海某房地产经纪事务所居间合同纠纷案
