近年来关于房屋租赁合同的纠纷层出不穷，掌握一些重要的关于房屋租赁的法律问题还是十分必要的。本次我们将讨论的是未经消防验收的房屋租赁的问题，你知道未经消防验收的房屋能否租赁吗？租赁合同的效力又是如何呢？
律师观点
现今，不动产的价值都非常高，因此很多公司都是租赁房屋进行经营的。房屋租赁往往会牵涉到一个消防验收的问题。很多所有者在出租房屋时并没有说明其房屋是否有经过消防验收，最后租赁者由于没有消防验收或者消防验收不合格的情况，导致公司无法开业的情况常有见到。在现今的司法实践中，对于未经消防验收的房屋其租赁合同是否有效的问题是需要区别情况的，并非一律都认定为无效。
对未经消防验收或验收不合格的房屋的租赁合同效力的判定主要有以下几种情况：第一，司法实践中，涉及“出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或者验收不合格的”以及《中华人民共和国消防法》第13条之规定中“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”情形的均依租赁合同无效处理，因为这两种情形均属于是效力性强制规定，因此一旦违反，合同即无效。必须进行消防验收的情形如下：（一）建筑总面积大于二万平方米的体育场馆、会堂，公共展览馆、博物馆的展示厅；（二）建筑总面积大于一万五千平方米的民用机场航站楼、客运车站候车室、客运码头候船厅；（三）建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场；（四）建筑总面积大于二千五百平方米的影剧院，公共图书馆的阅览室，营业性室内健身、休闲场馆，医院的门诊楼，大学的教学楼、图书馆、食堂，劳动密集型企业的生产加工车间，寺庙、教堂。
第二，租赁房屋违反《中华人民共和国消防法》第13条之规定中“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”例如，歌舞厅、影剧院、宾馆、饭店、商场、集贸市场等公众聚集的场所。在此类情形下，当事人之间的租赁合同仍属有效，由此导致租赁房屋无法使用的，承租人有权解除合同。简单的来说，并不是未经消防验收，租赁合同就无效。除了违反法律强制规定的情况之外，租赁合同的效力不会被认定无效，但是这样的合同存在可解除的情形。
基本案情
被告陕西铠达投资（集团）有限责任公司向原告出租了一间商铺，但该商铺未经过消防验收，原告请求确认合同无效。
案例分析
2013年被告对外宣传纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）为证件齐全准现房商铺，原康复路批发市场商户要整体搬迁到该商贸城，对不直接经营商铺的投资性客户可由被告统一组织管理经营。在原告有意承租时被告不允许原告看合同内容，要求原告先交钱才能看合同签约。原告无奈之下于2014年12月13日先行交付262696元，并于当日签署了《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》，依此合同书原告支付被告投资款262696元取得纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）第1层1046号商铺10年的经营使用权,被告应于该合同签订后6个月内（即2015年6月13日前）向原告交付可合法正常经营的商铺。然原告付款并签约后被告未能按期交付商铺，截至2015年6月24日被告仍未取得涉案商铺的《建设工程规划许可证》、未通过竣工验收备案、未通过消防验收、未取得房产证，不具备商铺交付条件，不能正常营业，原告无法依约行使该商铺经营使用之权利。
法院裁判
本院认为，原、被告签订的纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书，其主要内容为原告支付被告一定数额的款项，取得被告建设的纺织城客运站综合服务中心商铺一定期限的使用权及经营收益权，从合同内容来看，该合同符合房屋租赁合同的法律特征，故原、被告之间的民事法律关系实际为房屋租赁合同关系。本院认为《中华人民共和国消防法》第十三条第二款为管理性强制性规定，而非合同无效的情形。因此原告认为将未通过竣工验收及消防验收的房屋出租的行为无效的理由不能成立，驳回常利茹请求确认其与陕西铠达投资（集团）有限责任公司于2014年12月13日签订的《纺织城客运站综合服务中心（康复路商贸城）商铺投资合作经营合同书》无效之诉讼请求。
法律分析
上述案例属于我们之前所分析到的未经消防验收租赁合同是否有效中两种情形中的第二种。其违反了《中华人民共和国消防法》第13条第二款之规定，“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”根据该条规定，对于特定场所，在使用和营业时需进行消防安全检查，如果没有进行消防验收或验收不合格，就不能继续使用。但在该种情况下，因为不存在违反法律强制性规定的情形，因此其合同是合法有效的。至于消防验收是合同履行中产生的问题，一般对合同效力不发生影响，因此来说，就这一种情形而言，租赁合同是合法有效的。至于消防验收不合格，无法正常使用房屋，仅仅能做为解除合同的理由而非判定合同无效的理由。
值得注意的是，《中华人民共和国消防法》第13条第二款的规定“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”这一款中实际上是包含两个不同情形，对于前后两条的情形，处理方式也是不同的。在前文中我们已经提过，“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用”这一情形属于效力性强制规定，同《消防法》第十条情形一致，因此需要认定为合同是无效的。但是“其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”该情形则是属于合同有效但是可以解除，上文已经有详细的解释此处不再赘述，希望大家可以引起注意，不要混淆。
法律法规
《中华人民共和国消防法》
第十条 按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程竣工时，必须经公安消防机构进行消防验收；未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。
第十三条 按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案。（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当禁止使用”。
案例来源
中国裁判文书网
