现实生活中，有购房者在签订房屋买卖合同签订后，却意外发现交易房屋因另案被司法查封，致使房屋买卖合同中的卖房人的过户义务因法律约束而给付不能，无法切实履行时，在解封之前，若购房者坚持要求办理产权过户手续等问题时，应当如何处理？
关键词：房屋查封
律师观点：
查封对于过户而言, 是一个法律上的客观障碍。我国《城市房地产管理法》也明确规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,该房地产不得转让。在查封行为的法律效力存续的情况下，房屋是不能进行产权过户登记的。也就是说：在现实生活中，即使买卖双方均出于真实意思表示，原告已按约支付购房款，卖方也履行义务配合买方办理房屋产权过户手续，但只要涉诉房屋存在因他案被司法查封的情况，只要至今仍未解封，就不具备办理过户登记的条件,法院对于买方要求卖方协助办理过户登记的诉讼请求，不予支持。
同时，我们需要认识到查封对于房屋买卖合同效力的影响。查封不都是永久的一成不变的。一般而言，查封并不导致所有人对于标的物处分权的丧失，而只是对之后的过户义务履行形成障碍，因此其也并不影响房屋买卖合同的效力，待该障碍消除后，出卖方仍可履行房屋过户义务；但在该买卖行为中，存在与案外人恶意串通，虚构债权债务，或隐瞒房屋被查封的事实，欺诈买受人签订房屋买卖合同额情形，合同效力应另行确认。
最后，对于买受人对所购买的查封房屋提出过户之诉的，从程序上而言，当事人提起的此类诉请均符合民事诉讼的基本要件，人民法院应当受理，不应在程序上驳回。至于嗣后查封被取消，在事实中房屋过户成为可能，则买受人的过户诉请可以重新支持。
基本案情：
原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》中有关原、被告权利义务的约定，是双方当事人真实意思表示，且合法有效，双方均应按约履行。因涉诉房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，被告目前尚不具备办理过户登记的条件,故对原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求，法院不予支持。
案例分析：
2008年4月12日，原告范某与被告施某签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定被告将其所有的涉诉房屋以180万元的价格转让给原告；被告于2008年6月30日前腾出该房屋并通知原告进行验收交接;双方于2008年6月30日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同的付款协议约定，本合同签订后，原告于2007年9月25日支付5万元，作为定金，待支付尾款时抵作房价款;于2007年9月28日前支付145万元(注:该笔款项专项用于偿还该套房屋的银行抵押贷款);于2008年6月30日前，双方办理该房屋的产权过户手续当日支付30万元。2009年9月26日、9月28日,原告向被告分别支付房款85万元(含定金5万元)、65万元，共计150万元。被告于2009年3月1日向原告交付涉诉房屋。2010年6月，系争房屋因另案被司法查封。原告以被告不履行过户义务为由诉至法院。
法院裁判：
法院依法驳回了原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求。一审宣判后，原、被告双方均未上诉。
法律分析：
本案的关键在于买卖合同签订后，涉诉房屋房屋因另案被司法查封，致使房屋买卖合同中的卖房人所承担的过户义务履行，构成一时性法律给付不能。依据《城市房地产管理法》的明确规定:司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的,该房地产不得转让。法院判决驳回原告的诉讼请求，于理有据。关于本案的具体理论分析如下：
因司法查封导致的给付不能
在本案中，即使原告已按约支付购房款，被告也应当有义务配合原告办理房屋产权过户手续，但涉诉房屋因他案被司法查封，至今仍未解封，不具备办理过户登记的条件,故法院对原告要求被告协助办理过户登记的诉讼请求，不予支持。同时，也应当认识到:查封只是法律上对于过户的限制，它并没有使出卖方丧失对标的物的处分权利,只是一种有期限的暂时性措施，也存在被取消的可能，待查封到期或者被取消,这种法律上的过户障碍就消失了。
查封对于房屋买卖合同效力的影响
此外，在生活中行使过户请求权时，应明白查封对于房屋买卖合同效力的影响。一般而言， 查封并不导致所有人对于标的物处分权的丧失，而只是对之后的过户义务履行形成障碍，因此其也并不影响房屋买卖合同的效力，待该障碍消除后，出卖方仍可履行房屋过户义务。需要注意的是，有些卖房人往往为了逃避义务或者阻止房屋产权过户，或与案外人恶意串通虚构债权债务并进而让案外人在另案中对房屋申请查封，或隐瞒房屋被查封的事实，欺诈买受人签订房屋买卖合同。对于前者，如果有确切证据证明卖房人与案外人恶意串通损害买受人利益的，此时卖房人与案外人之间的合同关系应属无效，买受人可在另案中提出执行异议或者直接向法院提出执行异议之诉。对于后者，卖房人与买受人之间的房屋买卖合同因卖房人的欺诈而属可撤销合同，买受人可以在法定期限内行使撤销权。在本案中，在查封期限到期后或者查封措施解除后，房屋过户登记的障碍消除，涉案房屋的出卖方仍需要履行房屋过户义务。
过户之诉的处理方式
最后，我们还应当对于买受人提出过户之诉，有所认识。从程序上而言当事人提起的此类诉请均符合民事诉讼的基本要件，应当受理，而不应在程序上驳回。根据我国《合同法》第111条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履,....因此，对于此类诉请，只要查封状态持续，均应判决驳回买受人的过户请求权。并且，查封属于法定的事由，不需要卖房人主张抗辩，即使诉讼中原、被告之间对过户义务履行达成了一致,也应当驳回这一诉请。并且，查封属于法定的事由，不需要卖房人主张抗辩，即使诉讼中原、被告之间对过户义务履行达成了一致,也应当驳回这一诉请。
相关法律法规：
《合同法》
第八条
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第一百一十条
当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:
(一) 法律上或者事实上不能履行;
(二) 债务的标的不适于强制履行或者履行费用过
(三) 债权人在合理期限内未要求履行。
《民事诉讼法》
第九十四条
财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。
第二百二十条
被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。
案例来源：《房地产案件：法律适用关键词与典型案例指导》
范某诉施某房屋买卖合同纠纷案
