在商品房买卖实践中，常常会因房屋质量问题而引发纠纷，在商品房存在严重质量问题而影响购房人居住与使用的情况下，购房人可能会遭受一定的损失，而当双方当事人对如何计算该损失未有约定的时候，如何确定购房人实际损失则成为一大难题。虽然法院裁判观点认为，在上述情况下，人民法院可以房屋同期租金作为标准计算购房人的实际损失，但是该租金损失应从何时起算至何时截至以及应当以什么标准计算，在实践中仍然很难认定。
本文案例即是这种情况，李某购买金陵置业公司的商品房因存在质量问题而长期无法居住或使用，因此李某诉至法院要求金陵置业公司赔偿其损失以及物业费等其他费用，但是整案“围绕租金损失应计算到何时、以及应以什么标准进行计算”两点争议，历经一审、二审、再审一审，再审二审后才审理完结，足以可见其复杂性。
最终，法院确认的标准如下：首先，关于损失计算截止日期。法院认为该损失应当截止李某知道房屋可以安全居住为止。其次，关于损失计算标准的确定。法院认为，即便是对于政府机关及其他职能部门出具的询价意见、咨询意见等证据材料，人民法院也应当对其真实性、合法性以及与待证事实的关联性进行判断，如上述证据不能反映案件的客观真实情况，则不能作为人民法院认定案件事实的根据。根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。
2007年6月7日，原告李某与被告金陵置业公司签订商品房买卖契约，购买其开发的商品房一套，实际建筑面积为280.22平方米。2008年7月，李某向金陵置业公司报告该房屋存在质量问题。2010年3月18日，锋固建筑公司针对该房屋出具了结构加固设计图并于2010年3月29日进场施工。施工结束后，双方仍存在争议，李某诉至法院，要求金陵置业公司对房屋楼板进行修复以达到安全使用的合格标准并赔偿损失50万元。该案审理中，双方约定对房屋加固后的楼板是否达到安全使用的合格标准进行鉴定；鉴定机构为建研鉴定公司；双方均不得以不是法院委托鉴定推翻鉴定结论。此后，由金陵置业公司委托建研公司进行了鉴定，2011年3月28日，建研鉴定公司鉴定报告结论为：该建筑一层客厅楼面板承载力满足相关规范要求。另外，就租金标准，法院曾向南京市江宁区物价局价格认证中心咨询，2010年，与本案讼争房屋同地段同类型的精装修房屋(建筑面积为240平方米-250平方米)月租金价格为7000元至8000元，毛坯房的租金价格为2000元(建筑面积为280．22平方米)。2007年至2010年，房屋租金上涨的幅度为8％-10％。法院对该案审理后认为，金陵置业公司交付的房屋存在质量问题，致使李某不能居住使用该房屋，故金陵置业公司应当赔偿因此给李某造成的租金损失，该损失应当截止李某知道房屋可以安全居住为止，故判决支持了李某就该房屋在2010年4月之前的租金损失(自2008年7月起算，扣除2008年12月至2009年3月装修期)。
现原告李某再次起诉，请求法院判令被告金陵置业公司支付2010年4月21日至2011年9月21日的租金损失及其他费用。审理中，从前一案件的审理情况来看，双方曾于2011年7月22日对该鉴定报告进行质证，李某认为在2011年7月22日之后还应当给其合理的准备时间，故其可主张租金损失至2011年9月21日；对于租金标准，李某提供租赁协议、租金发票等证据，证明2011年10月起，其房屋出租的月租金为21000元，金陵置业公司则认为租金标准应当按照法院询价结果确定。此外，李某还向金陵置业公司主张其支付的物业服务费20522．46元以及逾期付款违约金、诉讼费等共计29638元，金陵置业公司认为该部分损失与本案无关，该费用亦不属于其应当承担的经济损失。
法院判决
【一审判决】
被告金陵置业公司赔偿原告李某损失138660元及物业费18181．2元，合计156841．2元。
【二审判决】
撤销一审判决；金陵置业公司赔偿李某损失共158763．2元。
【再审裁定】
裁定指令二审法院再审本案。（后二审法院裁定撤销原两审判决，并将本案发回一审法院重审）
【再审一审判决】
原审被告金陵置业公司赔偿原告李某损失290662．2元(其中租金损失270559元，物业费损失20103．2元)，扣除已赔付的160322．12元，还应赔偿130340．08元。驳回原审原告李某的其他诉讼请求。
【再审二审判决】
驳回上诉，维持原判。
1.租金损失计算截至时间问题。
2.关于租金损失的计算标准问题。
法律分析
【一审法院】
原告李某与被告金陵置业公司签订的商品房买卖合同合法有效。金陵置业公司交付的房屋存在质量问题导致李某不能居住使用，故李某有权向金陵置业公司主张由此给其造成的损失。
因李某在2011年7月22日已经知道该房屋可以安全居住，故该租金损失计算截止时间应当为2011年7月22日。关于租金计算标准，法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定，其中2010年5月至2010年12月为72000元(9000元／月×8个月)，2011年1月1日至2011年7月22日为66660元(9900元／月×6个月零22天)，合计138660元。
2008年7月至11月以及2009年4月至2011年7月22日发生的物业服务费，李某可视为因金陵置业公司违约给其造成的损失。现李某仅提供2009年1月1日开始的物业费发票，故2009年4月之前部分，不予支持，之后的部分，费用共计为18181。2元，应当由金陵置业公司赔偿。
【二审法院】
关于租金损失的计算标准问题，原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。
关于损失计算截止时间问题，根据原审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李某才看到建研公司的鉴定报告，原审法院认定的损失截止时间为7月22日，合乎情理。
关于物业费赔偿问题，李某在二审中提交的新证据可以证明2008年7月-11月期间其缴纳的物管费用为1922元(4612元÷12×5)，该费用在其原审主张的时间范围内(扣除2008年12月至2009年3月的装修期)，法院予以支持。原审判决赔偿的物业费数额应变更为20103．2元，与租金损失138660元合计应为158763．2元。
【再审审查】
关于租金损失的计算标准问题，根据市场一般行情，决定房屋租赁价格的因素主要包括房屋面积、户型、地理位置、装潢档次、周边环境等因素，物价局价格认证中心出具的询价意见仅是认定房屋租赁价格的参考和证据材料，而不应成为认定涉案房屋租金标准的直接依据。
原审法院以南京市江宁区物价局价格认证中心咨询的意见作为涉案房屋的租金标准，即2010年涉案房屋租金认定为9000元／月，2011年认定为9900元／月。而根据法院查明的事实，物价局价格认证中心出具的房屋租金标准远低于诉争房屋区的同类房屋实际市场租赁价格，故该询价标准不符合当时涉案房屋租赁市场价格的实际情形。因此，原审法院仅以向物价局的询价标准来认定涉案房屋租金损失显失公平，在计算涉案房屋租金实际损失时，应当综合房屋市场租赁价格真实情况据实予以认定。
【再审一审】
关于损失计算标准问题，比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，应予以采用。关于2010年4月21日至12月的租金损失，法院酌定为143229元(61．36×280．22元／月×8．33个月)；2011年1月至7月22日的租金损失，法院酌定为127330元(67．82×280．22元／月×6．7个月)，以上合计270559元。李某2008年7月至11月期缴纳的物业费用损失1922元(扣除2008年12月至2009年3月的装修期)、2009年4月至2011年7月22日缴纳的物业费用18181．2元，应当由金陵置业公司赔偿。
【再审二审】
关于损失计算标准问题，李某提交的房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金可达到每月21000元以上，但该租金价格并不具有普遍性，而江苏省高级人民法院向南京市住建局调取的同区域别墅租金清册载明的价格，系综合多方因素得出的平均租金价格，更具有普遍性，再审一审法院在双方均不申请对案涉房屋装修前后出租价格进行评估的基础上，结合案涉房屋的具体情况，参考该租金清册所确定的租金价格并无不当。
相关法律法规
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十三条第一款 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
相关案例链接
李某诉南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷案
最高人民法院公报2016年卷
