上海市94、95、96动迁房分配方案区别

上海市94、95、96动迁房分配方案区别

上海市从九四年开始房改，我国《房地产管理法》是九五年生效的。当时的政策规定房地产权证上只能写一个人的名字，由家庭人员协商将某位成员的名字写在房地产权证上。虽然10年过去了，但是这个历史遗留问题引发的纠纷仍然很多。老百姓对所谓的94方案，95、96方案并不了解，讲起来也非常吃力。现特对上述问题作如下归纳：

由于关于售后公房的纠纷日益增多，上海市高院在九六年出具了审理该类案件的若干意见。其中明确凡是按照九四方案（通常说按照第一次房改方案）购买的公房，虽然房地产权证上只写了一个人的名字，但是只要其他的家庭成员在当时也具备购房资格的，如果主张房屋共有的，应当予以支持。

 因此如果是按照94方案购买房屋的话，无论产权证上是否有同住人的名字，同住人（或原在公房内有户口的人）都是共同产权人。若是按照95、96方案的，那同住人在当初购买该公房时应有内部协议，内部协议应当写清将来产权的归属，否则就不能出资购买。根据上海高院对审理公有住房出售后纠纷的处理意见规定：“按94方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对该处公房无购房资格而与有购房资格人协议出资购房的人，主张房屋产权的，不予支持。”例如：王某与其弟同住于某公房，承租人是王某。王弟94年伪造王某的印章将该公房买下，房产证是王弟一个人的名字。王某2007年3月发现上述情况而发生争议。此时如王某要求确权，则法院应判决该房屋为王某及王弟共同共有。

 既然“94方案”购房共有人对于购买的公房均享有所有权，那么，在生活中就必然涉及下面一系列相关的法律问题：

 第一，房屋共有的份额问题。关于售后公房的共有形式，如果共有人之间对于所购公房有占有比例约定的从约定；如果共有人之间对于所购公房没有占有比例约定的话，共有的形式就是共同共有，在房屋共有关系上，是几个共有人共同享有一个所有权；所以，未经共有人的合意，任何一方不得擅自处置共有财产。

 第二，房屋的出租、出售程序。虽然“94方案”的共有人没有登记在房产证上；但是，房屋的出租、出售仍然需要共有人一致的意思表示，在房产证上署名的共有人负有告知、征集意见的特别义务；否则，由此产生的损害后果由行为人负责赔偿。不同意出租、出售的共有人在同等的条件下，有优先承租、购买其他共有人相应份额的权利。

 第三，夫妻的共有财产认定。按照“94方案”购房，夫妻之间虽然只有一人的名字登记在房产证上；但是，婚姻存续期间购买的公房仍然属于夫妻的共同财产，除非双方另有约定。

 第四，未成年人和放弃产权同住人的权利。公房出售是国家把多年来的高积累、低消费的工资制度中职工住房方面的待遇返还给职工，所以，未成年人并不是适格的购房人，因此未成年人不享有房屋的所有权。同样，明确放弃产权的同住人也不拥有对房屋的所有权；但是房屋所有人不得随意剥夺或者限制未成年人、同住人的权利。我国《婚姻法》规定的家庭成员间的权利义务关系使他们拥有对所购公房的居住使用权。